Check-list achat immobilier : Les points à vérifier avant d’acheter une maison

Vous rêvez d’acheter une maison mais vous vous sentez perdus face à la complexité du marché immobilier ? Entre les diagnostics obligatoires, les négociations et les démarches administratives, il est facile de commettre des erreurs coûteuses.

En tant que professionnelle de l’immobilier sur le secteur de Mesnil Roc’h et ses alentours, j’ai créé ce guide pour partager avec vous mon expérience et vous éviter les écueils que je vois trop souvent.

Mon objectif : vous donner toutes les clés pour prendre les bonnes décisions.

Préparer votre achat immobilier : Les fondamentaux

Définir votre projet immobilier

Avant de vous lancer dans les recherches, prenons le temps ensemble de clarifier vos vrais besoins. Cette étape, souvent négligée, s’avère pourtant cruciale pour éviter les erreurs coûteuses.

Quel type de bien recherchez-vous ? Maison individuelle ou appartement, ancien avec du caractère ou neuf clé en main, nombre de pièces et surface souhaitée, avec ou sans travaux à prévoir.

Où voulez-vous habiter ? Proximité du travail, des écoles et des commerces, quartier calme ou animé, transports en commun nécessaires et budget de déplacement à intégrer.

Besoin d’aide pour vos recherches et définir vos besoins ? Je vous aide à affiner vos critères selon vos priorités réelles et votre mode de vie. Contactez-moi !

Évaluer votre capacité d’emprunt

Votre budget ne se limite jamais au prix d’achat affiché. Pensez à inclure les frais de notaire (environ 7-8% dans l’ancien), les éventuels travaux et la taxe foncière annuelle.

Aussi, depuis 2022, les banques appliquent des règles strictes : taux d’endettement maximum de 35% de vos revenus, durée maximale de 25 ans (27 ans pour le neuf en VEFA, la construction ou l’ancien avec travaux représentant au moins 10% du projet), et un apport personnel, qui n’est pas obligatoire mais recommandé d’au moins 10%.

Check-list visite d’une maison : Les points à vérifier avant tout

Inspecter l’extérieur du bien

L’inspection commence avant même d’entrer dans la maison. L’extérieur révèle souvent l’état général d’entretien du bien.

• La toiture : Vérifiez l’état des tuiles ou ardoises, des gouttières, l’absence de mousse excessive et l’entretien de la cheminée (s’il y en a une). Une toiture en mauvais état peut représenter des travaux de 15 000 à 40 000€ !
• Les murs extérieurs : Recherchez l’absence de fissures importantes, observez l’état de la façade et des joints, ainsi que l’isolation extérieure visible.
• Le terrain et les abords : L’exposition sud reste idéale pour les économies d’énergie. Vérifiez l’état des clôtures, l’évacuation des eaux de pluie et observez attentivement le voisinage immédiat.

Examiner l’intérieur

• L’électricité : Vérifiez la date du tableau électrique, regardez l’état des fils et interrupteurs, et demandez systématiquement le diagnostic électrique.
• La plomberie : Ouvrez tous les robinets pour tester la pression, regardez l’état des canalisations visibles et testez soigneusement toutes les évacuations (lavabos, douche, baignoire).
• Le chauffage : Identifiez le type de chauffage et l’âge de l’installation, vérifiez le fonctionnement de tous les radiateurs, l’état de la chaudière et demandez les factures énergétiques des années précédentes.
• L’isolation et l’humidité : Recherchez minutieusement les traces de moisissure, vérifiez l’état de tous les joints, testez l’étanchéité des fenêtres et observez particulièrement les murs en cave.

Vous avez trouvé votre future maison mais vous avez besoin d’un avis expert ? Contacez-moi pour une visite ! 

Diagnostic : Décrypter les documents obligatoires

Comprendre les diagnostics techniques obligatoires

Chaque diagnostic a son importance et révèle des aspects différents du bien. Je vous explique leur utilité concrète.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) 

Valable 10 ans, il classe le bien de A à G selon sa consommation énergétique. Cette note impacte directement vos futures factures et la valeur du bien. Attention particulière aux logements classés F ou G, véritables passoires énergétiques interdites à la location depuis début 2025.

Le diagnostic électricité et gaz 

Obligatoire pour les installations de plus de 15 ans, valable 3 ans. Ce diagnostic garantit la sécurité de votre famille et vous évite des accidents domestiques.

Le diagnostic amiante 

Concerne les maisons construites avant 1997. Si aucune trace d’amiante n’est détectée, le diagnostic reste valable indéfiniment. Dans le cas contraire, vérifiez dans le diagnostic si son état est dégradé ou non et si une évaluation périodique est recommandée.

Le diagnostic plomb

Obligatoire pour les logements construits avant 1949. Le plomb présente des risques particuliers pour les jeunes enfants et les femmes enceintes. Si les particules sont ingérées il y a un risque de développement de la maladie appelée le SATURNISME.

État des risques et pollutions 

Ce document vous informe sur les risques naturels, miniers et technologiques de votre future commune. L’ERP est valable 6 mois, il évolue selon les réglementations locales.

Analyser un DPE comme un professionnel

Le diagnostic de performance énergétique mérite une attention particulière tant son impact financier est important.

Comprendre les classes énergétiques A, B, C correspondent à des logements économes à privilégier, D reste correct mais améliorable, E révèle une consommation élevée, tandis que F et G sont des passoires énergétiques nécessitant des travaux indispensables.

Une maison classée G peut vous coûter 2 000€ de plus par an qu’une classe C en énergie !

Les étapes de votre achat immobilier

Formuler une offre d’achat solide

Votre offre doit présenter un prix justifié, des conditions suspensives claires, un délai de réponse raisonnable (7 à 10 jours) et la preuve de votre solvabilité.

Signer le compromis de vente en confiance

Le compromis vous engage légalement, mais vous protège aussi avec un délai de rétractation de 10 jours, des conditions suspensives éventuelles qui sécurisent votre achat et parfois un dépôt de garantie généralement de 5 à 10% du prix.

Enfin, niveau délai, comptez 45 à 90 jours entre la signature du compromis et l’acte authentique. Cette période permet de finaliser sereinement votre financement.

Financement : Optimiser votre prêt immobilier

Profiter des aides disponibles en 2025

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Le PTZ est désormais étendu à tout le territoire pour le neuf, permettant de financer jusqu’à 50% du projet selon vos revenus, avec un remboursement différé possible.
• MaPrimeRénov’ : Depuis le 23 juin 2025, le guichet MaPrimeRénov’ « Rénovation d’ampleur » est temporairement suspendu pour lutter contre la fraude et réorganiser les services. Réouverture prévue le 30 septembre 2025.

Bonne nouvelle : Les travaux « par geste » (remplacement de chaudière, isolation de toiture, etc.) restent ouverts ! Vous pouvez toujours bénéficier de cette aide pour vos travaux ciblés de rénovation énergétique.

• Autres prêts aidés à explorer : Les prêts conventionnés, le prêt Action Logement (1% logement) et les aides des collectivités locales peuvent compléter votre financement principal.

Négocier son prêt efficacement

Au-delà du taux d’intérêt, examinez les frais de dossier, le coût de l’assurance et les conditions de remboursement anticipé. Ces éléments influencent le coût total de votre crédit.

L’agence Taiva Immobilier met à votre disposition son carnet d’adresse pour vous recommander un courtier de confiance.

Premier achat immobilier : Mes conseils

En accompagnant de nombreuses familles dans leur projet d’achat, j’ai identifié quelques écueils récurrents. Les partager avec vous, c’est vous éviter des désagréments !

Les pièges les plus fréquents chez les primo-accédants

Il arrive souvent d’oublier que le prix affiché ne représente que la partie visible de l’iceberg. N’oubliez pas d’ajouter les frais de notaire, les éventuels travaux et la taxe foncière annuelle.

L’autre piège ? Tomber sous le charme d’un bien sans prendre le recul nécessaire. Je comprends l’émotion d’un coup de cœur, mais prenez toujours le temps de la réflexion. Une contre visite s’avère souvent révélatrice !

Les mauvaises surprises

Certains problèmes peuvent transformer votre rêve en cauchemar. Les vices cachés comme l’humidité ou des défauts structurels représentent les risques les plus importants.

C’est pourquoi j’insiste toujours sur une inspection minutieuse lors des visites.

Enfin, pour les appartements, méfiez-vous des charges de copropriété anormalement élevées ou des travaux déjà votés mais non mentionnés.

En résumé : Votre check-list achat immobilier

Avant la visite

✅ Définir ses besoins précisément
✅ Calculer son budget total
✅ Obtenir un accord de principe bancaire

Pendant la visite

✅ Vérifier l’état général du bien (toiture, murs, installations)
✅ Tester les équipements
✅ Observer l’environnement
✅ Poser toutes ses questions

Avant l’offre

✅ Consulter les diagnostics immobiliers
✅ Vérifier les documents de copropriété
✅ Étudier le marché local

Lors de l’achat

✅ Rédiger une offre solide
✅ Finaliser son financement dans les délais

N’hésitez pas à me solliciter pour un accompagnement personnalisé. Votre tranquillité d’esprit, c’est ma priorité !